En qué casos un banco puede llevarse un piso por deudas hipotecarias
La hipoteca es uno de los tipos de préstamos a largo plazo. No importa cómo los bancos intenten minimizar el riesgo de impago, nadie está asegurado contra circunstancias de vida imprevistas, y es imposible predecir lo que sucederá con el prestatario después de 5 a 10 años. Por tanto, no son infrecuentes las situaciones en las que surgen deudas hipotecarias. Lea en el artículo si un banco puede tomar un apartamento por deudas hipotecarias, qué salida tiene el prestatario de esta situación y qué le espera como resultado de la formación de deuda.
Las razones comunes para la formación de deuda hipotecaria son situaciones banales: pérdida de un trabajo, disminución de los ingresos. Estas circunstancias son prácticamente independientes del prestatario, y rara vez puede tomar medidas para evitar tales situaciones de la vida.
Los bancos intentan reducir el riesgo de insolvencia exigiendo la participación de los coprestatarios al solicitar un préstamo hipotecario. Sin embargo, casi siempre el cónyuge actúa como coprestatario, y con una fuerte disminución en el presupuesto familiar, esta persona tampoco puede garantizar la puntualidad del pago.
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A primera vista, parece que el pago mensual de la hipoteca es bastante factible. Pero en realidad, junto con el préstamo, el prestatario adquiere otras obligaciones:
- Pago de servicios públicos;
- impuesto a la propiedad;
- renovación anual del contrato de seguro hipotecario.
Muchas veces, es precisamente por el coste de la renovación del seguro que se produce el primer retraso en un contrato hipotecario. La única falta de pago según el cronograma conduce a un aumento de la deuda, porque las multas, sanciones y decomisos se cargan sobre el monto de la deuda resultante, estipulado en los términos del préstamo.
Otra causa común de la deuda es el divorcio. Los cónyuges rara vez logran ponerse de acuerdo sobre una división razonable de la carga del préstamo, por lo que un juicio prolongado pospone indefinidamente el cumplimiento de las obligaciones hipotecarias. Esto se convierte en el motivo de la aparición de la deuda y la aplicación de sanciones por parte del banco.
¿Qué sucede después de una hipoteca atrasada?
El banco no toma inmediatamente medidas extremas. Para empezar, la organización intentará averiguar por qué se ha formado la deuda. Los empleados del departamento de deuda vencida comenzarán a llamar, escribir cartas e invitar al banco para resolver la situación.
Como regla general, el banco ofrecerá al prestatario emitir una reestructuración de la deuda o vacaciones de crédito. La primera opción es aumentar el plazo del préstamo, lo que resulta en una disminución en el monto de la cuota mensual. Otra opción es una exención temporal de la obligación de pagar una hipoteca. El período de vacaciones del préstamo generalmente no excede un año, pero este tiempo es suficiente para restaurar la estabilidad financiera.
Si el deudor no negocia con el banco, la única opción que queda es devolver los fondos: el retiro del apartamento. El banco suele hacer lo siguiente:
- Envío de una notificación por escrito de la intención de iniciar el procedimiento para el embargo de los bienes inmuebles dados en prenda. La notificación se enviará al deudor un mes antes de la fecha prevista para el inicio del procedimiento judicial.
- Si el prestatario no realiza ninguna acción (reestructuración, devolución de la deuda, etc.), el banco puede exigir la devolución anticipada de la hipoteca en su totalidad.
- Si se ignora la solicitud, el banco demanda.
- El tribunal toma la decisión de desalojar al deudor y embargar el objeto de la prenda.
Como resultado del juicio, la vivienda es embargada y el inmueble es puesto a subasta. El pago de la deuda se produce a expensas de los fondos recibidos de la venta de bienes inmuebles. Si queda alguna cantidad después del cierre del préstamo hipotecario, se devuelve al moroso.
¿Qué hacer si tienes deuda hipotecaria?
Hay varias opciones para resolver el problema con la deuda hipotecaria resultante. Sin embargo, debe entenderse que ninguno de ellos puede considerarse una panacea. Así que echemos un vistazo a cada método.
Ampliación del plazo
El deudor tiene derecho a solicitar al banco y escribir una solicitud con una solicitud para extender el plazo de la hipoteca. Este método es adecuado para aquellos que no solicitaron un préstamo por el período máximo posible.
Se debe tener en cuenta que un aumento en el plazo puede servir como motivo para elevar la tasa de interés del préstamo o la ocurrencia de una comisión adicional. No obstante, el tema de la deuda surgida se resolverá, ya que, a pesar de los coeficientes crecientes, la cuota mensual será inferior a la original.
Asignación
De acuerdo con la Ley Federal N° 102 “Sobre Hipoteca” y el art. 382-393.3 del Código Civil de la Federación Rusa, el banco tiene derecho a ceder el derecho a reclamar el préstamo a terceros. Esto sucede en el orden de cesión o subrogación (para las organizaciones de seguros). En este caso, nada cambiará para el prestatario. Lo más probable es que el monto de la deuda no se reduzca.
A su vez, el prestatario también puede transferir la obligación de devolver el préstamo a un tercero. Esto se hace a través de la venta de garantías. Es importante que el comprador sea consciente de que la propiedad está gravada y sujeta a garantía. Debe dar su consentimiento por escrito al hecho de que asume en su totalidad las obligaciones derivadas del préstamo hipotecario.
El banco puede reunirse a mitad de camino y encontrar un comprador por su cuenta. Para un nuevo prestatario, esta es una compra rentable, ya que la tasa de interés de los bienes inmuebles ya hipotecados será más baja que en un acuerdo recién concluido con el banco.
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En algunos casos, se permite emitir un nuevo préstamo para pagar uno existente, pero los bancos no suelen hacer esto, ya que no hay garantía de que un préstamo recién emitido no sufra el mismo destino.
La tasa de interés de un préstamo de consumo será más alta que la de una hipoteca. Dicha refinanciación es posible si el ciudadano tiene solvencia. En este caso, se formará un nuevo calendario de pagos para la devolución final de la hipoteca.
Venta de garantía
El banco puede ofrecer al prestatario vender el apartamento hipotecado sin una decisión judicial. Un acuerdo de paz implica fijar un precio que convenga a ambas partes.
Después de la venta de la propiedad, la hipoteca debe ser cancelada en su totalidad, incluido el pago de multas, sanciones y comisiones. El resto del importe se devuelve al pagador.
Sin embargo, más a menudo en la práctica, después de la venta de bienes inmuebles, el prestatario sigue endeudado. La salida de la situación será un seguro preliminar del objeto contra posibles riesgos asociados con la imposibilidad de pagar la hipoteca.
Quiebra del prestatario
De acuerdo con las enmiendas a la legislación introducidas por la Ley Federal No. 476 del 29 de diciembre de 2014, los ciudadanos que tienen una deuda de más de 500 mil rublos tienen derecho a solicitar a las autoridades judiciales que se declaren en quiebra. Este derecho puede ejercerse si es imposible pagar las deudas de las obligaciones existentes por más de tres meses.
Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que declarar en quiebra a un ciudadano no lo exime de la necesidad de saldar su deuda hipotecaria. Dado que el préstamo está garantizado por una prenda, es decir, un apartamento comprado con estos fondos, la propiedad se venderá en una subasta. El estado de quiebra se mantiene durante cinco años.
Traslado de deuda hipotecaria a juicio
Como se mencionó anteriormente, si se ignoran los requisitos del banco expresados en un aviso por escrito, la institución de crédito demanda al moroso en los tribunales. El escrito de demanda se presenta ante la autoridad judicial de distrito del lugar del objeto de la prenda.
Se adjuntan a la demanda los siguientes documentos:
- confirmación de la terminación del pago en virtud del contrato de hipoteca;
- contrato de compraventa de un apartamento;
- contrato de hipoteca;
- documentos que confirmen que el apartamento es objeto de garantía.
Por decisión judicial, el apartamento será enajenado al banco. Si el propietario interfiere con la ejecución de la decisión judicial, entonces el servicio de alguacil está involucrado en el caso.
Si el banco ha presentado una demanda en su contra, comuníquese con un abogado para que lo asesore. En algunos casos, es posible resolver el problema sin retirar el apartamento. Puede obtener ayuda legal en nuestro sitio web.
¿El banco se quedará con el apartamento?
Cuando surge una deuda por una hipoteca, el prestatario tiene un temor fundado de que su familia sea echada a la calle y su apartamento sea embargado. Debe tenerse en cuenta que solo los alguaciles pueden arrestar un apartamento mediante la decisión judicial correspondiente. Cualquier amenaza de los cobradores o del banco es una forma de intimidación.
Pueden tomar un apartamento por deuda hipotecaria aun cuando sea el único inmueble apto para habitación, propiedad de un moroso. Sin embargo, existen algunas restricciones legales. Entonces, por ejemplo, es imposible embargar un apartamento hipotecado si el monto de la deuda es inferior al 5% del valor de la propiedad y el retraso es inferior a tres meses.
Si un menor está registrado y vive en el apartamento, los bienes inmuebles solo se pueden vender con el consentimiento por escrito de las autoridades de tutela y tutela. Siempre se tiene en cuenta la opinión de un empleado de este organismo.
Le recomendamos que no se esconda del banco y consulte con un abogado. Casi siempre, el problema se puede resolver en términos de beneficio mutuo. Recuerde que el banco puede tomar el apartamento legalmente por deudas hipotecarias, pero las medidas oportunas ayudarán a evitarlo.
